Los uw onderwater hypotheekschuld af met uw pensioen!

De hypotheek in 2014 aflossen met opgebouwd pensioen.

EWS-PENS=WOZ

De maatregel in het kort

De belastingplichtige die een eigenwoningschuld heeft die boven de waarde van de eigen woning uitstijgt of een restschuld van een vervreemde eigen woning, mag de overdrachtswaarde van zijn pensioenregeling aanwenden voor aflossing van die eigenwoningschuld tot het bedrag van de waarde van de eigen woning of voor aflossing van de restschuld van een vervreemde woning.1

Korte samenvatting en de discussie kunt u volgen in groep Pensioen-Netwerk op Linkedin

Eenvoudiger gezegd: los met je eigen pensioenvermogen de eigen hypotheek af als de hypotheek hoger is dan de waarde van je woning.2

Is er vanuit het verleden nog een restschuld op een verkochte woning, dan kan ook die restschuld afgelost worden met pensioenvermogen. In dit artikel wordt onderzocht of deze maatregel haalbaar, realistisch en wenselijk is.

Het waarom van deze maatregel

“De liquiditeit van huishoudvermogens kan toenemen, als de overheid de mogelijkheid creëert om pensioengeld flexibeler in te zetten en daarmee geld vrij te spelen.”

lezen we op pagina 45 van de Miljoenennota 2013. 3 Daar wordt de burger besproken die een groot pensioenvermogen heeft en een grote schuld. En ook pensioenfondsen die zoeken naar beter renderende beleggingen en banken die moeizaam kapitaal kunnen aantrekken.

Op dit moment staan naar schatting 800 duizend huishoudens onder water.4 De hypotheekschuld is daar groter dan de waarde van de woning. Dat heeft effect op het bestedingsgedrag van consumenten en zorgt voor achterblijvende economische groei in Nederland. Daarnaast heeft de hoge loan-to-value-ratio effect op het bankwezen. Securitiseren is lastig en er wordt voorzichtig gewezen op een afboeking op de hypotheekportefeuille.5

Met een hypotheekschuld van 650 miljard euro en een pensioenvermogen van 800 miljard euro lijkt het voor de hand te liggen om pensioen en hypotheek te verbinden.6 Banken en regering kijken dan ook naar de pensioenpotten om als redder in nood op te treden. Pensioenfondsen zijn minder happig om in assets te stappen die er op zijn zachtst gezegd nogal troosteloos uitzien.

Met dit artikel willen we pleiten voor een herstructurering van de funding van hypotheken noch voor een ‘totaalwijziging’ van het pensioensysteem. De doelstelling is slechts een maatregel uit te werken die binnen bestaande kaders eenvoudig uitvoerbaar is en zo veel mogelijk mensen helpt bij schuldverlichting.

De pensioendeelnemer krijgt eenmalig, bijvoorbeeld in 2014, de mogelijkheid om zijn opgebouwde pensioen op te nemen. Als het een actieve regeling is, dan eindigt de regeling niet. De opname van opgebouwd pensioen leidt slechts tot een verminderde pensioenaanspraak. Als het een slapende regeling betreft, dan kan opname het einde van de overeenkomst inhouden. Voor jongere deelnemers is het opnemen van opgebouwd pensioen in principe ongunstig. De aanspraken groeien juist op latere leeftijd door. Het zou voor de jongere deelnemer gunstiger  zijn om geen premies in te leggen. Door de systematiek van de doorsneepremie betaalt de jongere immers voor de oudere. De jongere zou zijn pensioenpremies beter individueel kunnen beleggen.

Gezien het eenmalige karakter van de maatregel en de doelstelling om geen grote systeemwijziging te introduceren, wordt gekozen voor het opnemen van het opgebouwde vermogen en niet voor het instellen van premievakanties

In werkelijkheid hebben huishoudens een ratjetoe aan pensioenaanspraken. Wanneer slechts voor de premievakantie gekozen zou worden, dan blijven de slapende pensioenaanspraken buiten beeld. Daarnaast zal deze maatregel het meest welkom zijn bij huishoudens die door overcreditering in de financiële problemen zitten. En dat zijn doorgaans niet de huishoudens waarbij inkomsten uit een dienstbetrekking worden genoten en actief deelgenomen wordt aan een pensioenregeling. Veelal ontstaan problemen juist bij ontslag of arbeidsongeschiktheid volgend op een dienstbetrekking. Met ontslag kan nagenoeg gelijkgesteld worden de ZZP’er die noodgedwongen ZZP’er is geworden en te weinig opdrachten heeft om voldoende inkomsten te genereren. Door te kiezen voor opname van pensioenvermogen wordt de doelgroep ondersteund die het hardst is getroffen.

Tijdstip van invoeren en aansluiten bij bestaande begrippen

Als tijdstip van invoering van de maatregel zou 2014 aangehouden kunnen worden. Dat is al snel, maar door aan te sluiten bij bestaande begrippen zou implementatie zonder al te veel ict-hobbels genomen moeten kunnen worden.

EWS-WOZ=ruimte voor aflossing met pensioenpot!

Als we kijken naar de diverse begrippen, dan hoort daar ook een peildatum bij. Zo wordt de hoogte van de hypotheekschuld bepaald aan de hand van de stand eigenwoningschuld of restschuld op 31 december 2012. De waarde van het opgebouwde pensioenvermogen is de overdrachtswaarde per januari 2013. De waarde van de woning is gebaseerd op de WOZ-waarde. Om de uitvoering van de WOZ-taxaties niet te verstoren, kan gewerkt worden met peildatum januari 2012. Die waarde komt beschikbaar primo 2013. Om de verdere prijsdalingen te verwerken in de WOZ-waarde, kan die WOZ-waarde gecorrigeerd worden. Als waarde van de woning geldt dan bijvoorbeeld 95% van WOZ- waarde.

Het pensioenregister vervult bij deze maatregel een belangrijke functie. De pensioendeelnemer ziet daar de overdrachtswaarde van zijn pensioen en zijn pensioenaanspraak met en zonder overdrachtswaarde. Daarnaast kan de stand van de eigenwoningschuld en de WOZ-waarde aan het pensioenregister worden toegevoegd. De Belastingdienst werkt sinds enige jaren geleden met de vooringevulde aangifte. Dat heeft voor deze maatregel als voordeel dat gegevens over de eigenwoningschuld relatief eenvoudig zijn te ontsluiten.

Wie heeft een slechte LTV-ratio?

De totale woningvoorraad wordt op ongeveer 1.300 miljard euro geschat en de hypotheekschuld bedraagt ongeveer 650 miljard euro. Dat is een LTV-ratio van 50%. Helaas zijn de schulden niet zo gelijkelijk verdeeld over de woningvoorraad. Hoe dichter bij 2007 de aankoop heeft plaatsgevonden, hoe slechter de ratio. De gemiddelde huizenprijs laat over de periode 2008-2012 een daling zien van ongeveer 30 duizend euro. Waar het gemiddelde 242 duizend was in 2008, was dat in 2012 212 duizend euro.8 Daar komt bij dat tot voor kort een koper nog ongeveer 10% kon bijlenen op de koopprijs van een woning. En zo is de hypotheekschuld in de meeste gevallen een stuk hoger dan de koopprijs van de woning. Grofweg kan gesteld worden dat op dit moment alle kopers na 2007 in de min staan.

Uit cijfers van Deloitte blijkt voorts dat met name jongeren de dupe zijn van dalende huizenprijzen. Jongeren tot 35 jaar hebben de hoogste LTV-ratio’s.9 Dat mag geen verbazing wekken, nu jongeren veelal tot de startersgroep op de woningmarkt behoren en ouderen tot de groep doorstromers. Die laatste groep kan een daling opvangen met overwaarde die gerealiseerd is bij de verkoop van vorige woningen.

Over welke bedragen praten we in totaal?

Een cijfer van de totale onderwaarde laat zich slechts en slecht benaderen. Een concreet cijfer is niet voorhanden.11 Daarbij komt dat onderwaarde een moving target is. Een deel, maar dan ook een zeer klein deel van de schuldenaren lost maandelijks af op de hypotheek. Belangrijker is uiteraard dat de huizenprijzen maandelijks dalen. Het is daarom lastig om relevante cijfers te verzamelen. Om toch tot een indicatief bedrag te komen, gaan we uit van de volgende benadering, waarbij we willen wijzen op het hoge google-knip-en-plak-gehalte van die indicatie.

In 2012 hadden naar verwachting 800 duizend huishoudens een schuld hoger dan de waarde van de woning. Stel dat alleen woningen tot en met 2008 zouden zijn verkocht, dan kan de maximale onderwaarde bepaald worden. De gemiddelde woningprijs van 2008 vermenigvuldigd met 10%, verminderd met de woningprijs in 2012, geeft een totale onderwaarde van 242.000 x 1,1 - 212.000 x 800.000 = 43.360.000.000.

Maatregel is budgetneutraal voor de overheid!

Dit bedrag dient gecorrigeerd te worden voor woningen die na 2008 zijn verkocht. De onderwaarde zal daar lager moeten zijn. Om toch tot een bedrag te komen, strepen we die correctie weg tegen de verwachte prijsdaling in 2013.12

Het verschil tussen de schuld en de waarde van de woning stijgt in 2013 naar verwachting door. Daarmee komt een grotere groep in een onderwaarde-situatie terecht. Ook de kopers in 2007 en daarvoor zien nu hun overwaarde verdwijnen. Het is een grove benadering die zeker nauwkeuriger benaderd kan worden. Gemakshalve veronderstellen we dat de probleemgroep te maken heeft met een onderwaarde van in totaal 40 miljard euro.

Als we naar de hierboven getoonde WoON-cijfers kijken, dan zou dit bedrag redelijk accuraat kunnen zijn. Per huishouden is dat dan 50 duizend euro. En dat is tegelijkertijd 5% van het pensioenvermogen – en dat rekent handig.

Dit bedrag van 50 duizend euro per huishouden en 40 miljard in totaal roept de vraag op of juist de huishoudens die onder water staan wel een dergelijk pensioenvermogen hebben. En vervolgens is er de vraag naar de impact van dergelijke onttrekkingen op de risicoverdeling binnen pensioenfondsen. Alvorens tot een behandeling van die vragen over te gaan bekijken we eerst de zaken vanuit het perspectief van de pensioendeelnemer, ’s Rijks financiën en de banken.

Perspectief van de pensioendeelnemer13

Pensioen opbouwen of de hypotheek aflossen?

Om het financiële optimum te bepalen, zal per huishouden gekeken moeten worden naar het besteedbaar inkomen. Met besteedbaar inkomen wordt dan bedoeld het inkomen verminderd met belastingen, vermeerderd met Toeslagen, verminderd met de rentelasten en aflossing voor de hypotheek en de kosten voor de risico’s van overlijden en arbeidsongeschiktheid.14 We bespreken hierna de twee opties.

Wanneer de deelnemer besluit om zijn pensioenopbouw niet aan te tasten en de hypotheeklening voor de volle omvang door te zetten, dan profiteert hij van hypotheekrenteaftrek tot minimaal 2031 en wellicht van een tariefsvoordeel in de Inkomstenbelasting bij het uitkeren van zijn pensioen na 65/67 jaar. Als de pensioendeelnemer een lange carrière bij dezelfde werkgever verwacht, dan is het op jongere leeftijd opnemen van pensioen ongunstig.

Wanneer de deelnemer besluit om zijn pensioenopbouw aan te spreken voor het verminderen van de eigenwoningschuld, dan wordt een uitkering op termijn ingeruild voor levenslang lagere hypotheeklasten. Daarnaast raakt deze keuze een aantal andere aspecten:

  • Het verzamelinkomen stijgt door een lagere hypotheekrenteaftrek. Dit kan nadelig uitpakken voor bijvoorbeeld de Zorg- en Kinderopvangtoeslag;
  • Het nabestaandenpensioen wordt structureel verlaagd, zodat het overlijdensrisico op een andere manier moet worden opgevangen;
  • Het invaliditeitspensioen kan lager uitvallen; - Bestaande, fiscaal beklemde aflosschema’s moeten worden aangepast op de nieuwe eigenwoningschuld. Dit lijkt echter theorie, nu bijna alle hypotheken deels aflossingsvrij zijn verstrekt.
  • Als de lening niet onder NHG is verstrekt, dan vervalt bij veel verstrekkers een top-opslag op de hypotheekrente bij een verstrekking van 100% van de marktwaarde (NHG kent geen onderscheid naar LTV-ratio). Dit rentevoordeel geldt dan over de gehele hypotheek en over de gehele looptijd.

In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat hogere inkomens minder baat hebben bij aflossing dan lagere inkomens.

De uitkomst is daarnaast sterk afhankelijk van de leeftijd van de pensioendeelnemer en de duur van de hypotheekrenteaftrek. In ieder geval vervallen twee onzekerheden binnen de financiële positie. In de eerste plaats is er geen renterisico meer over het hypotheekgedeelte.15 In de tweede plaats is er geen onduidelijkheid meer over de hoogte van de pensioenuitkering op termijn, daar deze nul is en blijft.

De consument heeft aangewreven gekregen dat hij medestichter is van de crisis door zijn onwetendheid over en zijn desinteresse in financiële producten. We verwachten dat deze maatregel bijdraagt aan financiële educatie en bewustwording. Pensioen wordt contant gemaakt naar nu en het is de eerste keer dat de ‘doorsneewerknemer’ invloed uit kan oefenen op zijn pensioen: twee noodzakelijke elementen om een mens ergens toe te bewegen.16 Daarnaast rollen de Nederlandse grootbanken binnenkort online-applicaties uit waar de consument zijn financiële positie in kaart gebracht krijgt. Dan is de keuze tussen hypotheek aflossen of niet aflossen een mooie trigger om ook daadwerkelijk nota te nemen van de eigen financiële positie. Zoals eerder opgemerkt kan het pensioenregister hier een rol vervullen met het beschikbaar stellen van de relevante data.

Perspectief van de banken

In het geval dat 40 miljard wordt afgelost op de risicovolle uitstaande geldleningen, dan is dat goed nieuws voor willekeurig welke bank. De funding gap van ongeveer 350 miljard euro neemt af. Belangrijker is dat Basel-III ruimte biedt om gesecuritiseerde hypotheken tot het buffervermogen te rekenen. Dan moet wel aan LTV-eisen voldaan worden. Door de aflossing van de meest risicovolle hypotheken verbetert de LTV-ratio. Zonder verder in te gaan op die eisen, en zonder verder te gissen naar wat het effect is, kan gesteld worden dat het in ieder geval positief is. Tegenover dit positieve effect staan twee kostenposten voor de bank: het eerste is het verwerken van de aflossingen. Het tweede zijn de prepayment-kosten. Voor zover de aflossing boven de 10% of 20% van het hypotheekbedrag uitkomt, spelen deze kosten een rol.

’s Rijks financiën

Wie betaalt de rekening?

Het voorstel voorziet in een belastingvrije uitkering van het pensioenvermogen. Dat leidt tot verlies van een forse belastingclaim. Dit verlies wordt echter uitgeruild tegen een substantiële verlaging van de renteaftrek. Daarbij leidt een lagere hypotheek direct tot een hoger besteedbaar inkomen van de consument. Dit resulteert in een hogere vermogensrendementsheffing als de hypotheekbesparingen in box 3 belanden. Of hogere BTW-opbrengsten als er niet gespaard wordt. 17

Om een indicatie te geven van deze uitruil gaan we uit van enkele versimpelingen, die we combineren met een doelredenering, zodat we komen tot een budgettair neutraal plaatje.

We veronderstellen dat gemiddeld 5% hypotheekrente over het totaal van 40 miljard wordt betaald. In 2031 – over 18 jaar - vervalt voor het eerst de hypotheekrenteaftrek. Starters in 2008 zien de renteaftrek vervallen per 2038. We veronderstellen dat de gemiddelde duur van de renteaftrek 20 jaar is. De aangroei van het pensioenvermogen stellen we op 0%, nu voorlopig slechts grote afstempelingen op de rol staan. Daarnaast verwachten we dat – door de houdbaarheidsbijdrage – de pensioenuitkering volledig belast wordt tegen 42%. Daarnaast benaderen we de pensioenuitkering door deze door twintig te delen.

Dit leidt tot de volgende reeds aangekondigde neutrale uitkomst:

voordeel vervallen renteaftrek per jaar: 40 mld x 5% x 42% = 840 miljoen per jaar

nadeel mis te lopen heffing over pensioen: 40 mld / 20 x 42% = 840 miljoen per jaar


Andere effecten zijn meetbaar of niet meetbaar. Meetbaar is dat het risico dat de overheid loopt ten aanzien van de garantstelling voor het WEW/NHG vermindert. Niet meetbaar is het effect op het consumentenvertrouwen dat mogelijkerwijs toeneemt door de schuldenverlichting.

Pensioenfondsen en –verzekeraars. Can verzekeraars pay?

Tijdens de parlementaire behandeling van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning is gesproken over het laten vervallen van de tijdsklemmen op fiscaal gefaciliteerde aflosvormen zoals de SEW, KEW en BEW.18 Deze spaarvormen kennen minimumlooptijden van 15 tot 20 jaar en het plan was die looptijdseis te laten vervallen, zodat mensen de spaartegoeden eerder zouden opnemen om de hypotheek af te lossen. DNB heeft in dat kader onderzocht of verzekeraars – die grootverstrekker van deze vormen zijn – de opnames zouden kunnen opvangen. De uitkomst was dat verzekeraars deze klap konden opvangen, omdat het business model toch al op knappen stond door de aflossingseisen per 2013.19 Als we deze lijn doortrekken naar pensioenverzekeraars, dan zou verondersteld kunnen worden dat deze partijen ook een aanslag op hun pensioen-AuM kunnen opvangen doordat PPI’s langzaam maar zeker de markt gaan overnemen.  Een aanslag op het AuM een aanslag op het verdienmodel. Nu echter verzekerde regelingen 10% van het totaal aantal regelingen uitmaken, is het belangrijker te kijken naar de overige 90%, de pensioenfondsen.20
Pensioenfondsen – aantasting van het risicoprofiel Deze maatregel heeft consequenties voor het risicoprofiel van het fonds. Als verondersteld wordt dat met name jongeren pensioenvermogen opnemen, dan is het overblijvende vermogen het vermogen van oudere deelnemers. Nu de beleggingshorizon van oudere deelnemers korter is dan de horizon van jongere deelnemers, kan het pensioenfonds minder risicovol beleggen. Als pensioenvermogen wordt de overdrachtswaarde aangehouden. Nu veel pensioenvermogen een te lage dekkingsgraad hebben, is overdracht niet mogelijk. Om dit risico op te vangen, zou de overdrachtswaarde beperkt kunnen worden door de dekkingsgraad te vermenigvuldigen met de overdrachtswaarde.

De uitvoeringskosten voor pensioenfondsen stijgen. Ten eerste dient de overdrachtswaarde vastgesteld worden en ten tweede dient de pensioenaanspraak herrekend te worden als (een deel van) het opgebouwde pensioenvermogen is overgedragen.

Tot slot:

losse eindjes Met deze maatregel krijgen woningbezitters de kans om met fiscaal beklemd vermogen hypotheekschulden af te lossen. Dat leidt tot een blijvende verbetering van het besteedbaar inkomen. Die verbetering van het besteedbaar inkomen kan omslaan in een lager besteedbaar inkomen na pensionering. Per huishouden dient en kan berekend worden wat voordelig is. De gegevens om de berekeningen uit te voeren zijn voorhanden, net als ict-applicaties om de berekening te maken.

 

Zaken die nadere beantwoording vereisen:

  • In welke mate zijn pensioenfondsen in staat zijn om een daling van het pensioenvermogen op te vangen?
  • Kunnen pensioenfondsen de gevraagde gegevens leveren tegen aanvaardbare kosten?
  • Zijn de gegevens tijdig te ontsluiten?
  • Hoe wordt de aflossing van de eigenwoningschuld ingeregeld op zodanige wijze dat niet meer dan toegestaan wordt afgelost?
  • Wat gebeurt als er n-pensioenaanspraken zijn: mag van elk een deel worden opgenomen, etc.

20/01/2013

Reacties zijn welkom via Twitter: @jvanwensen of via de discussie op Linkedin 

Profiel auteur:  Jeroen van Wensen

Initiatiefnemer: groep PremiePensioenInstelling (PPI) 

Fiscaal jurist

Financieel planner (CFP®)
Software developer bij oa Omniplan en Plenner

Bron en volledig artikel van Jeroen van Wensen te downloaden op google: https://docs.google.com/file/d/0B00Ry8TO1a3uaXh2M29KMm94djQ/edit

 

-------------------

1 De restschuld van een vervreemde eigen woning levert net als de eigenwoningschuld aftrekbare hypotheekrente op. Dit nieuwe artikel 3.120a Wet IB 2001 is ingevoerd in 2013.

2 Hypotheekgever en –nemer, geldlening. Toon vergiffenis voor het feit dat aangesloten wordt bij het gebruik van de termen in de praktijk.

3 Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 400, nr. 1

4 Dit is het resultaat van google-zoekopdracht. Diverse sites verwijzen dan weer naar een onderzoek van VEH.

5 Basel-III stelt normen aan de gemiddelde LTV in een warehouse en over het afboekingsrisico: hoofd-econoom van Citigroup Willem Buiter, te lezen op http://fd.nl/economie-politiek/188529-1301/na-boetedoening-volgt- schuldvergeving

6 Voor actuele bedragen raadplege men http://www.statistics.dnb.nl/huishoudens/index.jsp

7 Banken hier als verzamelnaam voor alle geldverstrekkers en pensioendeelnemer en gewezen pensioendeelnemer

8 Cijfers via www.kadaster.nl

9 Een uitgebreide analyse is te vinden in: Deloitte, Closing the funding gap, How to make Dutch residential mortgages attractive for investors again, september 2012. In dit artikel wordt zwaar geleund op deze analyse.

10 Schilder en Conijn, Restschuld in Nederland: omvang en consequenties, Amsterdam School of Real Estate, via http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/ASRE_research_paper_R... 2.pdf

11 Althans bij ons niet

12 Onder meer de Rabobank die een daling voorziet van 7% in 2013

13 Bereken het voordeel van aflossen of niet aflossen op: https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0Ak0Ry8TO1a3udE5ERmN1Zl...

14 De biometrische risico’s (op verzoek van HFC opgenomen in dit artikel)

15 En ook de gekmakende vraag: “Welke rentevastperiode?”. Variabel op dit moment 3,5% en 20 jaar vast 6%.

16 Deze wijsheid is ontleend aan de behavioral finance. Prachtige literatuur daarover: Kahneman, Tversky, Sunstein, Thaler, Prast.

17 Ook weer uit de behavioral finance: dit voordeel gaat een mens nooit sparen! Daarnaast: box 3 levert pas inkomsten op, als het spaargeld de 20 duizend euro overstijgt.

18 Een gedeelte van die behandeling:https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-tk-20122013-23-4.html

19 Voor nieuwkomers op de woningmarkt is het fiscaal gefaciliteerde aanbod beperkt tot lineaire en annuiteitenhypotheken. Daar kan een verzekeraar niet zo heel veel mee.

20 Bij benadering, een onderverdeling is te vinden op: http://www.statistics.dnb.nl/financieele- instellingen/pensioenfond...

 

Weergaven: 1844

Opmerking

Je moet lid zijn van Pensioen-Netwerk.nl om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van Pensioen-Netwerk.nl

Reactie van Edwin Visser op 21 Januari 2013 op 19.32

Het idee is om de eigen hypotheek te financieren vanuit de eigen pensioenpot. Als tijdelijke crisismaatregel kan over het jaar 2014 gelden:

© 2020   Gemaakt door Edwin Visser.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden